Immobilie verkaufen – aber nicht unter Wert

Wenn ja, winkt Ihnen heute in den meisten Großstädten bei einem Verkauf ein sechsstelliger Gewinn. Doch lohnt sich der Verkauf wirklich oder ist das Vermieten weiterhin sinnvoller? Wir gehen dem für die Stadt Berlin auf den Grund.

In einer Analyse hat das Immobilienportal immowelt in 70 deutschen Großstädten verglichen, wie viel Gewinn Eigentümer einer 60-80 Quadratmeter großen Wohnung machen, wenn sie diese vor 10 Jahren erworben haben und nun verkaufen. Immowelt stellt dieser Summe anschließend gegenüber, wie lange Eigentümer die Immobilie vermieten müssten, um denselben Betrag zu erzielen.

Im Jahr 2010 kosteten Berliner Immobilien in dieser Größenordnung im Median 90.000 Euro. 2020 wurden sie für 309.000 Euro angeboten. Abzüglich der Kaufnebenkosten und der Restschuld macht dies einen Gewinn von 237.000 Euro. Laut immowelt beträgt die Miete für eine solche Wohnung im Jahr 2020 im Schnitt 790 Euro. Somit müssten Sie die Wohnung 27,4 Jahre vermieten, bis Sie denselben Gewinn erzielt haben – eine ziemlich lange Zeit.

Warum eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf sinnvoll ist

Wenn Sie vor zehn Jahren Geld in Immobilieneigentum angelegt haben und nun mit einem Verkauf liebäugeln, dürfen Sie in Berlin mit einem satten Plus rechnen. Analysen wie die der immowelt gehen aber lediglich von Standards aus. Daten wie beispielsweise der Zustand und die Lage Ihrer Immobilie sind hier nicht erfasst. Um eine realistische Antwort auf die Frage „vermieten oder verkaufen“ zu bekommen, ist eine Immobilienbewertung ratsam. Einen ersten Überblick bekommen Sie mithilfe einer Online-Wertermittlung. Wenn die Immobilie später wirklich zu Geld gemacht werden soll, ist eine Immobilienbewertung vor Ort durch eine sachverständige Person sinnvoller.

Mithilfe einer Online-Immobilienbewertung können Sie schnell und einfach den Wert Ihrer Immobilie überprüfen, wenn Sie beispielsweise ein Kaufangebot erhalten haben. Steht aber beispielsweise eine Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung an, ist ein Immobiliengutachten vom Fachmann oder von der Fachfrau die bessere Wahl. Der Mittelweg zwischen Online-Immobilienbewertung und Immobiliengutachten ist die Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler.

In diesen Städten lohnt sich der Verkauf finanziell mehr als die Vermietung

immowelt führte die oben genannte Analyse nicht nur für Berlin durch, sondern auch für 69 weitere Metropolen in Deutschland. Für die Gewinnberechnung wurde die Restschuld der erworbenen Immobilie nach zehn Jahren und die Kaufnebenkosten zur damaligen Zeit berücksichtigt. Das Portal legte auch eine Mieterhöhung im Jahr 2015 und eine entsprechende Anpassung der Annuitätenrate zugrunde. Das sind die interessantesten Ergebnisse der Studie:

-     In München ließe sich bei einem Verkauf der vor 10 Jahren erworbenen Immobilie ein Gewinn von 386.000 Euro erreichen. Die Gegenrechnung zeigt, dass die Immobilie 31 Jahre lang vermietet werden müsste, um ähnlich hohe Einnahmen zu erwirtschaften.

-     In der Hansestadt Hamburg sind 220.000 Euro Gewinn denkbar, dasselbe käme bei einer Vermietungszeit von 30 Jahren heraus.

-     In beliebten Studentenstädten wie Regensburg, Augsburg und Heidelberg erwirtschaften Verkäufer der Analyse zufolge Gewinne in Höhe von rund 200.000 Euro. Würden sie die Immobilie stattdessen vermieten, braucht es 30 bis 33 Jahre, um denselben Gewinn zu erzielen.

Doch nicht überall in Deutschland lassen sich bei einem Immobilienverkauf derart satte Gewinne einstreichen. In strukturschwachen Regionen des Ruhrgebiets und Ostdeutschlands ist das Verhältnis von Miet- und Kaufpreisen noch ausgewogen. Beispielsweise in Oberhausen, Duisburg und Chemnitz liegen die möglichen Gewinne zwischen 18.000 und 37.000 Euro. Dieser Gewinn könnte bereits nach 14 beziehungsweise 16 Jahren über Mieten erwirtschaftet werden.

Doch jede Regel hat auch Ausnahmen: In Essen beispielsweise könnte bei einem Verkauf ein Gewinn von 70.000 Euro erzielt werden; in den ostdeutschen Städten Leipzig und Dresden knapp 100.000 Euro.

Summa summarum lohnt sich in vielen Städten der Verkauf einer Immobilie nicht nur kurzfristig, sondern auch über eine lange Zeitspanne hinweg. Das liegt vor allem daran, dass der Mietpreis vielerorts gedeckelt ist, beispielsweise durch die Mietpreisbremse. Die Verkaufspreise hingegen wurden weder in der jüngeren Vergangenheit noch heute reguliert und sind zu großen Teilen stark angestiegen. Eine hohe Nachfrage und anhaltend niedrige Zinsen lassen die Spanne vermutlich auch in Zukunft weiter auseinanderdriften. Vor diesem Hintergrund könnte es sich lohnen, noch ein paar Jahre mit dem Verkauf Ihrer Renditeimmobilie zu warten. Denn dann wird die Gewinnspanne womöglich noch größer sein.

Wenn Sie es allerdings eilig haben, beispielsweise weil Sie eine größere Bleibe benötigen, in eine andere Stadt oder in eine seniorengerechte Unterkunft umziehen möchten, kann der Verkauf ihrer Renditeimmobilie eine gute Entscheidung sein. Auch wenn Sie sich den Aufwand einer Vermietung ersparen möchten.

Redakteur: Sven Hussong